Il contributo, partendo dalle peculiarità che caratterizzano il contratto di vendita di immobili da costruire rispetto alla compravendita tradizionale, analizza il sistema delle garanzie assicurative delineato dal d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, così come riformato per effetto dell’entrata in vigore del nuovo Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, evidenziando l’idoneità dello strumento assicurativo a rafforzare, in linea con la protezione che la nostra carta costituzionale accorda al diritto al risparmio, all’abitazione ed alla sua proprietà, la tutela del contraente debole che intenda acquistare un bene immobile in corso di costruzione.

SOMMARIO:

1. Premessa - 2. La polizza fideiussoria a garanzia dell’insolvenza del venditore-co­struttore - 3. La polizza assicurativa indennitaria decennale - 4. Riflessioni conclusive - NOTE

1. Premessa

La chiave di lettura della declinazione del contratto di assicurazione nelle contrattazioni immobiliari va ricondotta a tre diritti costituzionalmente garantiti: diritto al risparmio, diritto all’abitazione e diritto di proprietà. La necessità di rendere più incisiva la tutela dei diritti di chi compra un bene immobile sorge, in particolare, nell’ipotesi di acquisto di immobili da costruire, trattandosi di un classico caso di vendita di cosa futura che comporta in capo all’acquirente la nascita di un diritto di credito, rinviando il trasferimento del diritto di proprietà ad una fase successiva, ovvero al momento in cui il bene verrà ad esistenza [1]. Una tale situazione, difatti, può determinare un grave pregiudizio per la parte acquirente tutte le volte in cui l’immobile non venga ultimato a causa di una situazione di crisi del costruttore-venditore, in quanto in tale caso non si realizza l’effetto reale, ma solo l’effetto obbligatorio. Ne consegue che l’acquirente che ha versato consistenti acconti diventerà unicamente titolare di un diritto nella procedura di regolazione della crisi, con il concreto rischio, da un lato, di non acquistare il bene e dall’altro, di non riuscire a rientrare nella disponibilità di quanto versato [2]. Consapevole di ciò e del grave problema sociale esistente nel nostro Paese riguardante le numerose “vittime” della situazione di crisi dei costruttori immobiliari [3], il nostro legislatore è intervenuto sul sistema di garanzie a tutela dell’acquirente nell’ambito delle compravendite di immobili da costruire dapprima con il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 [4], poi con gli artt. 385 ss. del nuovo Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 – di seguito c.c.i.i.) [5] con cui sono state introdotte importanti modifiche volte a colmare lacune ed a risolvere alcune criticità ampiamente evidenziate dalla dottrina [6] attraverso la predisposizione di una disciplina che, nel perseguire l’obiettivo di far fronte alle situazioni di crisi del costruttore-venditore, garantisce piena attuazione a diritti costituzionalmente garantiti, in un’ottica di tutela della persona.

2. La polizza fideiussoria a garanzia dell’insolvenza del venditore-co­struttore

In tale contesto si inserisce il d.lgs. n. 122/2005 che introduce nuovi ed efficaci meccanismi di protezione per gli acquirenti di immobili da edificare, tra cui rientra quello che è da considerare il fulcro della disciplina e che consiste nell’obbligo della consegna, prima o all’atto della stipula del contratto avente per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento, di una polizza fideiussoria [7] rilasciata solo da un’im­presa di assicurazione o da una banca [8] a garanzia della restituzione delle somme o di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso dall’acquirente [9] o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora da lui riscuotere prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento [10] (art. 2). Restano escluse dalla copertura fideiussoria le somme “non a rischio”, ovvero quelle versate al costruttore quando l’immobile passa nella proprietà dell’acquirente. La ratio di tale scelta si ravvisa nella necessità di evitare facili elusioni della nuova normativa, obbligando il costruttore a fornire idonea garanzia per tutto ciò che andrà a incassare ad esclusione unicamente di quanto gli verrà versato contestualmente al trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Si pone, in tal modo, il compratore al riparo da quello che è, in primo luogo, il più grave pregiudizio che andrebbe a subire di fronte al verificarsi di una situazione di dissesto finanziario del costruttore: l’impossibilità di rientrare nella disponibilità di tutte le somme fino a quel momento da lui pagate, indipendentemente dall’esito della procedura concorsuale che si è aperta, consentendogli anche di poter destinare gli importi in precedenza anticipati all’acquisto di un nuovo e diverso bene [11]. In tale previsione, pertanto, si coglie la prima vera tutela di due dei diritti dell’acquirente costituzionalmente garantiti con la “nuova normativa”, ovvero il diritto all’abitazione (art. 2 Cost.) [12] ed al risparmio (art. 47 Cost.). Quanto alle caratteristiche della garanzia fideiussoria [13] si tratta, per espressa previsione legislativa, di una polizza “a prima richiesta” che – a [continua ..]

3. La polizza assicurativa indennitaria decennale

Pienamente coerente con l’esigenza di offrire una maggiore tutela per il contraente debole risulta essere l’obbligo posto a carico del costruttore-ven­ditore [18] di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (c.d. decennale postuma) – la cui efficacia si manifesta dal momento dell’ultimazione dei lavori [19] –, volta a garantire i danni materiali e diretti all’immobile, inclusi i danni ai terzi, cui sia tenuto ex art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita (art. 4 d.lgs. n. 122/2005). La polizza assicurativa è espressamente qualificata dal legislatore come “indennitaria”: secondo parte della dottrina tale riferimento dovrebbe essere interpretato nel senso che essa operi a vantaggio dell’acquirente a prescindere dall’accertamento di una concreta responsabilità del costruttore [20]. Tale questione, tuttavia, merita di essere approfondita considerato che con riguardo all’art. 1669 c.c., da un lato, vi è chi ritiene esistente una presunzione assoluta di colpa in capo all’appaltatore, con la conseguente impossibilità per questi di liberarsi da ogni responsabilità [21]; dall’altro lato, vi è chi afferma che la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. configuri una presunzione relativa di colpa a suo carico, con la conseguenza che se egli vorrà andare esente da responsabilità dovrà dimostrare che il danno si è verificato nonostante il fatto che la sua attività sia stata svolta con diligenza [22]. Ed è que­st’ultimo l’o­rientamento accolto anche dalla prevalente giurisprudenza secondo cui l’art. 1669 c.c. stabilisce a carico dell’appaltatore una presunzione iuris tantum che, verificandosi i presupposti necessari per l’applica­zione della norma, cioè la rovina o il pericolo di rovina dell’opera, oppure la sussistenza in essa di gravi difetti, potrà essere vinta dall’appaltatore non con la prova di aver usato nel­l’esecuzione dell’opera tutta la diligenza possibile, ma con la [continua ..]

4. Riflessioni conclusive

Da ultimo, una riflessione deve essere riservata alla figura del contraente beneficiario della polizza fideiussoria ed assicurativa che acquista l’immo­bile in corso di costruzione [33]. Nel d.lgs. n. 122/2005, la controparte del costruttore-venditore viene ad essere identificata nella “persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire” senza far riferimento, a differenza di quanto accade nella normativa consumeristica, al fatto che la stessa debba aver agito per “fini estranei alla propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale”. Ciò significa che, ormai, si va al di là della tutela del solo consumatore, attraverso l’estensione del raggio di operatività della normativa di protezione a qualunque acquirente, sia esso un professionista o un consumatore. Del resto è il principio di eguaglianza costituzionalmente garantito che impone al legislatore di tutelare il diritto al risparmio ed alla proprietà del professionista al pari del consumatore e, quindi, del contraente debole latamente inteso [34]. Certamente l’esigenza di proteggere la parte debole porta inevitabilmente alla compressione dell’autonomia contrattuale, che ne esce ancora una volta fortemente limitata: la disciplina di cui al d.lgs. n. 122/2005 [35], difatti, incide in maniera assai significativa sul contenuto contrattuale, non essendo più possibile concludere contratti di vendita di immobili in costruzione che non siano supportati da polizze fideiussorie e indennitarie soggette, peraltro, ad un obbligo di conformità di cui al modello standard normativamente previsto. E cosa accade qualora si dovesse giungere ugualmente alla conclusione nonostante la mancata costituzione di siffatte polizze? Il contratto è nullo. Ma d’altronde, il nostro sistema non accetta più una grave asimmetria contrattuale, non accetta più un grave disequilibrio tra le parti. Ecco, allora, che grazie al contratto di assicurazione ed alla sua corretta operatività si realizza, con forza, la tutela della persona e dei suoi diritti costituzionalmente garantiti. D’altronde, già da molto tempo si è sottolineato che «quando il bene da tutelare è imprescindibilmente e automaticamente connesso con il diretto uso abitativo, il prius è costituito dalla tutela della persona, [continua ..]

NOTE